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La responsabilité du propriétaire

Vous venez d'hériter, de recevoir, d'acheter ou de faire construire un bien immobilier, vous voilà donc propriétaire. Cette nouvelle qualité entraîne son lot de responsabilités. Nous allons les passer en revue de façon à vous prémunir contre toutes les mauvaises surprises de cette nouvelle vie.

Commençons par distinguer à quel type de responsabilité vous pourriez être confronté dans l'avenir. La principale distinction est à faire entre la responsabilité contractuelle (dans le cadre d'un contrat) et la responsabilité extra-contractuelle (faute de comportement). Cette dernière fait encore l'objet de subdivisions et distingue la faute de droit commun, l'infraction pénale et l'absence de faute entraînant une responsabilité objective (théorie des troubles de voisinage).

Les fautes de comportement

Il existe de nombreux textes de loi qui imputent une responsabilité au propriétaire d'immeuble mais beaucoup d'autres ne concernent pas spécifiquement le propriétaire immobilier. Ainsi, toute personne, propriétaire ou non, qui commet une faute causant un dommage à autrui est tenue de la réparer. C'est un cas de responsabilité extra-contractuelle qui se fonde sur les articles 1382 et 1383 du code civil.

Les articles 1384 et 1386 du code civil présument quant à eux l'existence d'une faute dans le chef du propriétaire lorsque par suite d'un manque d'entretien ou par vice de construction, un bâtiment (1384 cc) en ruine (1386 cc) cause un dommage à autrui. Le propriétaire ne pourrait échapper à sa responsabilité qu'en prouvant la survenance d'un cas fortuit.

Dans tous les cas l'établissement de la faute, la preuve du montant du dommage et le lien de causalité devant exister entre la faute et le dommage peuvent être rapportés par toutes voies de droit. Ainsi les témoignages, rapports d'expertise, photographies, présomptions, ... seront admis en justice.

La réparation du dommage causé peut se faire soit en nature (par exemple en remettant les choses dans leur état antérieur ou en faisant démolir un ouvrage), soit par équivalent (dommages-intérêts compensant le dommage subi).

Les infractions pénales

Le Code pénal, en ses articles 551 et suivants, érige en infraction à un certain nombre de comportements ou négligences imputables notamment au propriétaire. Ces infractions sont des contraventions, c'est donc le tribunal de police qui est compétent en premier ressort pour statuer sur ces affaires.

Ainsi seront punis d'une amende :

Les obligations de voisinage

L'exercice de vos droits en matière de propriété immobilière en qualité de nouveau propriétaire ne vous autorise pas à nuire à l'intérêt général de la collectivité. A cette fin, le Code civil édicte un certain nombre de mesures préventives destinées à régir les rapports entre propriétaires de fonds voisins et à prévenir un certain nombre de conflits qui pourraient surgir entre eux.

Les servitudes naturelles

La loi oblige le propriétaire d'un fonds inférieur de recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds supérieurs. Elle l'oblige également à contribuer au bornage des propriétés voisines.

Les servitudes légales d'intérêt privé

Le Code civil érige en obligation faite aux propriétaires, des villes les faubourgs, la contribution, à la demande du voisin, aux constructions et réparations de la clôture séparative. Il a également l'obligation de céder la mitoyenneté à la demande du propriétaire du fonds contigu et de respecter certaines distances quant aux ouvertures (vues et jours) donnant sur les propriétés voisines. Il devra aussi supporter sur son fonds le passage des occupants d'un fonds enclavé et remplir ses obligations en matière d'égouttage des toits.

La responsabilité de droit commun

La vie en société nous impose également de tolérer, dans une certaine mesure, les inconvénients qui résultent du voisinage (odeurs, bruits, fumées, tapages, ...). Cette obligation de supporter les troubles issus du voisinage cède sa place à un droit à réparation lorsqu'une imprévoyance ou une négligence est constitutive de faute entraînant un dommage à condition d'en établir le lien de causalité.

L'abus du droit de propriété

Le propriétaire immobilier jouit d'un certain nombre de droits dont l'exercice peut nuire à autrui. Il faut, bien entendu, que l'exercice de ce droit soit considéré comme fautif, par exemple en ne se comportant pas en bon père de famille normalement diligent et prudent.

Vous serez dans l'illégalité si vous usez de vos droits dans le seul but de nuire à autrui, par exemple en plantant des arbres à la limite de votre propriété dans le seul but d'assombrir le fonds voisin ou faire des fouilles sur son fonds dans le seul dessein d'empêcher une source de jaillir sur le fonds voisin. L'intention de nuire constitue une faute et par conséquent l'abus de droit à l'inverse de la théorie des troubles de voisinage ou aucune faute préalable n'est nécessaire.

La jurisprudence est parvenue à faire évoluer la théorie de l'abus de droit en considérant qu'il n'est pas permis de choisir, parmi les différentes manières d'exercer son droit, celle qui est la plus dommageable pour autrui ou qui méconnaît l'intérêt général.

Il lui est même arrivé de refuser au propriétaire l'usage de son droit lorsque celui-ci entraîne un préjudice disproportionné par rapport au profit qu'il retirerait de cet exercice. Ainsi, le propriétaire serait en droit d'exiger la démolition des ouvrages empiétant sur sa propriété, mais abuserait de ce droit si la démolition est hors de proportion avec le préjudice qu'il subit. Une réparation par équivalent lui sera le plus souvent accordée en vertu de la théorie de l'abus de droit.

La théorie des troubles de voisinage (suite et fin de l'article) -->